【完全ロードマップ】賃貸併用住宅で月10万円を生む最強副収入│物件選び･融資･満室経営の3STEP
Contents
1. 賃貸併用住宅とは？ 仕組みとメリット
賃貸併用住宅は「自宅 51％以上＋賃貸 49％以下」で構成されたハイブリッド物件。 住宅ローン（最長35年・0.3〜1％台）が使えるので、家賃収入を返済に充当し実質タダでマイホーム＋資産形成が叶います。
メリットBEST3
① 低金利×長期＝キャッシュフローが出やすい
② リフォーム費も住宅ローンに組込OK
③ 将来は「売る/貸す/半分住む」の3出口を選択
2. 月10万円キャッシュフローを実現した実例
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 物件価格 | 3,500万円（横浜市・鉄骨造） |
| フルリノベ | 505万円 |
| 金利／期間 | 0.875％ ／ 35年 |
| 月家賃収入 | 22万円 |
| ローン返済 | ▲12万円 |
| 管理・修繕 | ▲1万円 |
| 月CF | ＋9〜10万円 |
管理人
「リフォーム見積書」を添えて▲150万円の指値→即決でした！
3. 想定リスクと回避策
| リスク | 回避策 |
|---|---|
| 空室で返済が重い | 駅徒歩10分以内 × 医療系テナントで長期契約 |
| 住宅ローン不適合 | 設計段階で自宅比率51％を確保 |
| 出口が狭い | 土地値≒購入額で仕入れ→更地売却でも損失限定 |
| 確定申告が面倒 | freeeで家事按分テンプレ利用（月10分） |
4. 失敗しない物件選び 3つの鉄則
| チェック項目 | 目安 | 理由 |
|---|---|---|
| 駅徒歩 | 10分以内 | 空室期間を最短化 |
| 構造 | 鉄骨 or RC | 減価償却が長く修繕費が読める |
| 土地値 | 実勢価格≒購入額 | 最悪更地売却で損失を抑える |
立地が弱い場合は家賃フリーレント＋内装アップグレードで勝負ですね！
モブ男
5. 購入〜入居付け 3STEP ロードマップ
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1検索＆内見（1週間）
at home・楽待で「賃貸併用」「築40年以内」で絞り込み。
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2融資確定（2週間）
自宅比率 51％ 超 → フラット35 or メガバンク（ARUHI／三菱UFJ）で事前審査。
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3契約・リノベ（1.5か月）
スケルトン渡し→内装は借主負担契約、CFを死守。
6. 確定申告のポイント
- 固定資産税・火災保険は面積比で家事按分
- 賃貸部分リフォーム＝一括経費 or 減価償却を選択
- 住民税は「自分で納付」で会社バレ回避
7. よくある質問
FAQ
Q. 金利1％未満で本当に借りられる？
→ 自宅比率 51％＋耐震基準適合で大手銀行OK。
Q. テナントは何がベスト？
→ 歯科・調剤薬局など保険適用業種は長期契約率◎。
Q. 副業バレが不安…
→ 給与以外の所得20万円超は確定申告。住民税を「自分で納付」に設定。
8. まとめ & 今日やること
- at home で「賃貸併用」「築40年以内」を3件ブクマ
- CFシートで月+10万円を試算
- 来週までに銀行に事前審査提出
住みながら資産を増やす—— 迷うより、物件メモを3件作るほうが未来のキャッシュフローを早く生みます。
