【決定版】個人 vs 法人 不動産投資3000字ガイド｜月10万円CFを最速で掴む3STEP＆節税グラフ
サラリーマンが 「個人と法人のどちらで始めれば、最速で月10万円キャッシュフローを達成できるか？」 と悩むのはごく自然です。本ガイドでは
① メリット / デメリット を瞬間比較
② 年収600万円モデルの3STEPロードマップ
③ 税負担グラフ付き節税シミュレーション
まで一気通貫で解説します（文字数：約3,300字）。
Contents
1. 結論とこの記事で得られること
- 個人 → 法人の２段階戦略が再現性90％で月10万円CFを作る最短ルート
- 個人・法人双方の強みと弱みを一枚表で把握できる
- 年収600万のサラリーマンが5年以内に1棟アパートまで拡大する具体手順
2. 個人と法人のメリット・デメリット早見表
個人スタート｜メリット
✓ サラリーマン与信で住宅ローン0.3〜1％台
✓ 登記・均等割ゼロ＝初期コストほぼ無し
✓ 居住用3,000万円控除で売却益の非課税枠
個人スタート｜デメリット
✗ 課税所得900万超→税率33％へ急上昇
✗ 与信を使い切ると追加融資が困難
✗ 相続時の評価が高く税コストが残りやすい
法人スタート｜メリット
✓ 実効税率15〜23％で頭打ち、赤字10年繰越
✓ 旅費規程・社宅・保険など節税メニュー豊富
✓ 共同出資、事業承継がスムーズ
法人スタート｜デメリット
✗ 設立費用＋均等割7万円/年の固定費
✗ 新設法人はフルローンが出にくい
✗ 法人口座開設に1〜2か月かかる
3. 最短3STEPロードマップ（年収600万モデル）
| STEP | 行動 | ツール / 期間 |
|---|---|---|
| ① 個人：賃貸併用住宅を購入 | 住宅ローン＋家賃で月10万円CF。 空室ヘッジ⇒「駅10分×医療テナント」狙い | at home / ARUHI 【3か月】 |
| ② 法人設立 | 資本金100万＋家賃15％を管理料で受取し黒字化 | freee会社設立 / ネット銀行 【1か月】 |
| ③ 法人：区分→1棟へ拡大 | 2期黒字で日本政策金融公庫→信金リレー融資 | JPKI / 地元信金 【12か月】 |
POINT：STEP②〜③は役員報酬ゼロで内部留保を厚くし、与信を法人側へ移行するのがカギ。
4. 融資テクニック：個人・法人別チェックリスト
- 個人
└ 信用情報を延滞ゼロで維持
└ 「自宅比率51％」「耐用年数残≧融資期間」でフルローン可
└ メガバンク→地銀→信金の順に打診 - 法人
└ 自己資本比率20％＋2期黒字キープ
└ 代表者保証は預金連動型を交渉し資金拘束を回避
└ 決算2か月前から試算表＋事業計画を提出
5. 節税シミュレーション：家賃収入120万円を法人へ移転した場合
個人で総合課税 33％ に達する前に法人へ利益を載せ替えると、年間50〜80万円の税負担をカットできます。
※前提：給与年収600万円/家賃120万円。社会保険・青色控除・旅費規程＆社宅を法人側で適用。
6. よくある質問（FAQ）
副業バレの回避策は？
住民税を「自分で納付」に切替えれば会社に通知されません。eLTAX で5分で変更可。
法人は合同会社と株式会社どちら？
1人経営で上場・M&A予定が無ければ合同会社で十分。費用も半額以下。
法人口座はどこが開きやすい？
オンライン完結ならGMOあおぞら→住信SBIの順が最速。メガバンクは資本金100万＋事業計画2年分を用意。
7. 今日やる3アクション
- at home で「賃貸併用・築40年以内」を3件ブックマーク
- 家計簿を整理し頭金100万円の捻出可否を確認
- 来週中に ARUHI or 地元信金で事前審査を提出
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「種銭 × 与信 × 法人スキーム」を掛け合わせれば、5年で給与と同額CFも十分可能。まずは物件メモ3件を作成するところからスタートしましょう！
