サラリーマンは悩みますよね　不動産投資は個人または法人どっちで始めるべき？

こんちには、管理人です。

不動産投資を始めようと思っても、個人で始めればいいのか、それとも法人（株式会社や合同会社等）で始めればいいのか迷ってしまいますよね。

しかしここで悩んで不動産投資を始められなければは元も子もありません。

そこでお互いにメリットやデメリットがありますので比較していきます。

個人で始める場合

法人で始める場合

じゃあ個人と法人どっちで始めればいいの？

まずは個人で始めるのが手軽です。もちろん潤沢な現金をお持ちの場合は法人での開始でも問題ないかと思います。

将来規模を拡大していきたい方は区分マンションや築古戸建てを購入、もしくはレバレッジを効かせて収入を増やしていくことで融資の上限額を増やしたとしても個人では上限があるので法人の立ち上げを検討する必要が出てきます。

モブ男

どっちでもいいんじゃないの？

実際人によって状況は異なるけども、手堅い再現性の高い方法を紹介しましょう

管理人

個人・法人にメリットやデメリットがありますが、今後資産拡大を目指していきたい方は少し時間が掛かるかもしれませんが以下の方法を紹介したいと思います。

個人から不動産を始め、法人設立し拡大していく手法です。

① 種銭を準備する

こちらに関しては頑張りましょう。お金を貯めて増やす方法は別の記事書いていきたいと思いますが、仕組みづくりがまだの場合０から１へと種銭を増やしていくには労働による収入一択です。既に種銭として使えるお金があるのであれば第一段階はクリアですね。目標とする物件の10％を目標に貯めてみましょう。

② サラリーマンの与信を使い投資用不動産を購入

弱小の新規法人では融資を受けることが難しい可能性が高いので、頑張って貯めた種銭とサラリーマンの与信とフルで使い融資を受け不動産を購入します。この時別記事で紹介している住宅ローンを駆使して賃貸併用住宅を購入する手法や、フルローンが通るような物件を探しレバレッジを掛けます。

本人の属性によって条件は大きく異なりますが、住宅ローンでは年収の7倍～10倍程度、不動産ローンでは15倍の融資を受けることも可能と言われています。

③ 法人を設立する

家賃収入がある程度入ってきた頃に資産管理法人を設立します。資本金に充てる現金がある場合はすぐにでも構いません。法人設立に伴いサラリーマンでは副業が認められない場合があると思いますので、奥様や旦那様が副業可能である場合はそちらを法人の代表としたり、会社から資産管理法人である旨を伝え許可を得る等対策を取ります。

法人を設立したら銀行を開設します。解説方法については別記事で紹介しますが、資本金は100万円程度あることがメガバンクで銀行開設をする上では望ましいと思います。
法人設立後の銀行口座開設　新規法人はどこの銀行が口座を開きやすいの？

 ④ 個人で購入した物件に対して法人でサブリースもしくは賃貸管理契約を結ぶ

法人を黒字化させるため、個人物件に対して法人で契約を結びます。同一人物間での契約ですが、法律上では別人格となりますので個人の売り上げを法人へ移すことが可能となります。しかし同族間の資産以降に関してはサブリースで15％、賃貸管理契約で10％を目安としておくことで税務的なリスクを低減しましょう。

個人の税金を下げるため、利益を移したと税務署に判断された場合、こちらの手法が意味をなさなくなってしまいます。

しかしこの時点で法人はノーリスクで売り上げをあげるための土壌が完成していますので、焦らず売り上げを積み上げます。

⑤ 1期目（1回目）の確定申告後で法人から法人へ貸し付けを行い、格安の区分マンションを法人で購入

役員借入金として個人所有の家賃収入を法人へ貸し付けます。資本金＋売上＋借入金を用いて格安区分マンションを購入して家賃収入を得ます。

区分マンション等はボロボロでもリフォームをして貸し出せば収益は出ますが、リフォーム費用がない場合は日本政策金融公庫からリフォーム費用のみを借り、収益から１～２年で返済をします。もちろんまだ役員手当てはまだ出しません。

⑥ 2期目（2回目）の確定申告まで待ち、法人での融資を受ける

法人3期目（3年目）が始まる頃には個人所有の物件との契約に加え、区分マンションからの家賃収入も入り資本金分は取り戻せている頃だと思います。そして個人としても個人所有の物件からの家賃収入と給与所得も貯まっているはずです。

ここで法人で融資を受けるために行動を開始しますが、融資の際に頭金が必要であれば役員借入金として資金を追加することで資金を投下します。また役員借入金は金利なしにできるので、融資さえ通り法人所有の物件さえ購入できれば貸した金を返すという名目で毎月定額を個人へ振り込むことで役員報酬の代わりとすることができます。

やっていることはただ貸したお金が戻ってきているだけですので、正直いつ返金してもいいです。

このように時間はかかりますが、数年後にゆとりある生活を迎えるためには行動を開始することで近い将来の収入を上昇させることが可能となります。

是非ご参考頂ければと思います。