こんにちは、管理人です.
副業や不動産で悩んでるみなさん！自宅に住みながら家賃収入を得ることができる賃貸併用住宅ってご存じですか？
アパートもしくは店舗が自宅合わさった住宅であり、1階に店舗やアパートの賃貸物件、2階及び3階に自宅を配置した住宅を言います。2世帯併用住宅を想像して頂くとイメージがつきやすいかもしれません。
一棟アパートの購入に踏み出せていなかったり、不動産ローンのための頭金が足りずに諦めている場合の別の方向からアプローチとして使える手法として賃貸併用住宅から不動産投資があります。
そこで今回は私も実践した再現性の高い、賃貸併用物件から始める不動産投資を紹介していきます。
■結論
中古の賃貸併用物件を住宅ローンを用いて購入するのが圧倒的におすすめ！
3つのメリット
・低金利の住宅ローンの利用が可能
・一定の条件さえ達成すればリフォームに対して住宅ローンの適用が可能
・家賃収入を住宅ローンの返済に充てることが可能
１．低金利の住宅ローンの利用が可能
住宅ローンが使用できる条件として、築年数や自宅部分の面積比が50％以上必要等の条件はありますが、低金利かつ長期間の融資を受けることができるのです。
通常投資用ローンでは金利は低くても2%～5%となっており、期間も10～15年と短いですが、住宅ローンの適用ができれば金利1%未満で35年での融資が可能となりキャッシュフローが出やすい状態となります。私の店舗併用住宅はメガバンクにて金利0.875%で35年の住宅ローンが承認されています。
２．リフォームに対しても住宅ローンの適用が可能
銀行によって融資の条件は異なると思いますが、自宅部分の融資は間違いなく購入時の融資と一緒に出ます。つまり中古物件を購入してもリフォーム込みで融資を受ければ新築で建てる必要もなく、新築のような状態にすることができるのです。
また指値の際にも、リフォームを根拠にしてリフォーム込みの値段にすることで総額を上げないようにすることも可能です。私は300万円のリフォームの見積もりを出してもらい250万円の買い下がりに成功する事ができています。
３．家賃収入を住宅ローンの返済に充てることが可能
１に私の金利と期間を書きましたが、家賃22万円に対して住宅ローン返済が12万弱ですので、毎月10万年のキャッシュフローが出ています。
つまり住宅ローンを返済しながら毎月10万円の副収入を得ていることになります。
残業代が時給2,000円だとすれば、50時間の残業に相当するわけですね。10万円を２～３年使わず貯めれば不動産投資を始めるための頭金として、もしくは中古の区分マンションの購入代金にすることが可能です。
賃貸併用住宅が通常の不動産投資と異なる点は、住宅ローンを使用した場合その物件に住む必要がありますが、家賃収入を住宅ローンの返済に充てることができます。
3つのデメリット
・確定申告を行わなければならない
・空室が多い場合リフォームやローン返済で自己資金を投じる必要がある
・売却が難しい可能性がある
１．確定申告を行わなければならない
収益を得ていますので、確定申告を行う必要があります。別記事にて賃貸併用住宅の確定申告のポイントを記載したいと思いますが、取得時に関わる諸経費や固定資産税は賃貸部分の面積に応じて家事按分（自宅：賃貸部分の面積比で金額を割り振ること）して経費とする必要があります。例えば自宅部分が60%、賃貸部分が40%の場合は賃貸部分の40%が経費として認められると言うことです。
また賃貸部分のリフォーム代は経費となりますが、自宅部分のリフォーム代は経費とできないなど制限がありますので注意が必要です。
初めての確定申告は税理の先生にお願いするのが一番だと思いますが、会計ソフトのfreee（フリー）ややよいシリーズ、マネーフォワードもいくつかの機能は無料で利用できるのでお勧めです。。
２．空室が多い場合リフォームやローン返済で自己資金を投じる必要がある
そもそも住宅ローンで自宅を購入すると思えば、自力で自宅のローンを返済している一緒ですが、賃貸併用住宅の最大のメリット生かすには賃借人の家賃で住宅ローンしていかなければなりません。
こういった空室のリスクを避けるためにも、購入時に物件周辺の賃貸の需要動向やその物件の特性を理解する必要があります。ただし、立地さえよければリフォームをすれば改善されることもありますので、その状況に応じた対策をする必要があります。
私のおすすめは店舗併用住宅かつ歯科医や薬局等の健康保険が適用できる店舗や、郵便局が入っている物件は非常におすすめです。スケルトンで貸出すので、リフォーム等の費用も気にする必要がないところがポイントです。
３．売却が難しい可能性がある
賃貸併用物件として再売却する場合は仕方ありません。ほしい人がいなければ売れませんからね。
対策としては、解体やリフォーム費用の根拠を定量的見積もり指値の根拠として土地値に近い値段で購入することです。住宅ローンでの購入のためローンを返済するまで住み続けなければならないので、引っ越し等を念頭に考えるとやはり出口は大いに検討する必要があります。
住宅ローンを繰り上げて一括で返済できるようであれば、その後住居部分を貸し出すこともできますし、物件としてではなく土地として購入時以上の価格で売却できる物件を見つけ出し購入できれば、その時点で黒字ということになりますね。
私の場合は4000万円弱で購入していますが土地の実勢値と同程度で購入していますので、賃借人があと2～3年いてくれれば解体費と売却益を考慮してもプラスになる計算です。
賃貸併用物件の探し方
・収益物件の専門サイトで探す
・アパートや賃貸併用物件の一部をリフォームして自宅部分にする
1．収益物件の専門サイトで探す
有名なのが健美家や楽待など、他にはウォーリーと二コルンがCMをしているアットホームなどで探してみましょう。
健美家や楽待では賃貸併用物件で検索することができますし、投資の利回りや収支の計算をすることができます。またアットホームでは土地から、古家付きの土地を調べてみると掘り出し物が出てくることもあります。
２．アパートや賃貸併用物件の一部をリフォームして自宅部分にする
どうしてもいい条件の賃貸併用物件が見つからなかった場合に、条件に見合うような物件とするためにあえてリフォームを行う事で賃貸併用物件にする技です。
気を付けたいのはアパートに住宅ローンは適用できませんので、銀行の担当や不動産仲介業者と相談して融資を通すことができるのかを確認する必要があります。
フラット35を使った不正融資があったことにより、不正とみなされた場合に後日融資の一括返済を求められる可能性もありますので細心の注意を払う必要があります。
しかし、アパートや二世帯住宅の空き家部分を根拠やリフォーム費用を根拠に指値を行い、融資を引くことができれば買った時点儲けを得ることを不可能ではありません。
結論として中古の賃貸併用物件を住宅ローンを用いて購入するのが圧倒的におすすめ！です。
いい物件に巡り合えた時はこの記事を参考に、あなたの不動産投資の戦略の一助になればと幸いです。